التملك العقاري في تركيا | القوانين وأنواع الملكية

يخضع التملك العقاري في تركيا لمجموعة من القوانين والضوابط التي تحدد من يحق له امتلاك العقارات، وما القيود المفروضة على الملكية وكيفية تسجيلها رسمياً. ولا يقتصر الأمر على اختيار العقار المناسب، بل يشمل أيضاً فهم أنواع سندات الطابو والتحقق من الحقوق والالتزامات المسجلة عليه. لذلك، نستعرض في هذا الدليل أهم الجوانب القانونية التي تساعدك على فهم طبيعة الملكية العقارية في تركيا قبل الشراء. 

قانون التملك العقاري في تركيا

ينظّم تملك الأجانب للعقارات في تركيا القانون رقم 6302، الذي صدر عام 2012 وعدّل المادة 35 من قانون التسجيل العقاري (Tapu Kanunu) رقم 2644. 

وقد ألغى هذا التعديل شرط المعاملة بالمثل الذي كان يقيّد تملّك مواطني عدد من الدول، فأتاح لمواطني معظم دول العالم، تملك العقارات في تركيا ضمن ضوابط محددة، وهذا وفقاً لما ورد في القانون رقم 6302 المنشور في الجريدة الرسمية التركية بتاريخ 18 مايو 2012، العدد 28296. 

القيود الموجودة في قانون تملك العقارات في تركيا

وضع قانون التملك العقاري في تركيا رقم 6302 مجموعة من القيود المتعلقة بالمساحة والموقع، وهي على النحو الآتي:

• نسبة التملك في المنطقة: يجب ألا يتجاوز مجموع ما يمتلكه الأفراد الأجانب 10% من مساحة المنطقة التي يقع فيها العقار.

• الحد الأقصى للفرد الواحد: يجب ألا يتجاوز مجموع ما يملكه الفرد الأجنبي الواحد في جميع المدن التركية 30 هكتاراً، أي ما يعادل 300 دونم.

• المناطق العسكرية والأمنية: يُحظر تملك الأجانب للعقارات الواقعة في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق العسكرية الأمنية الخاضعة للقيود القانونية، كما يخضع التملك العقاري في تركيا ضمن المناطق الأمنية الخاصة لمتطلبات وموافقات قانونية محددة.

كيف تتحقق من الوضع القانوني للعقار قبل التملك؟

التحقق القانوني من العقار قبل الشراء هو الخطوة الأهم لحماية المشتري من النزاعات والخسائر المحتملة، ويشمل ذلك النقاط الآتية:

• مطابقة بيانات الطابو مع العقار الفعلي: يجب التأكد من تطابق المساحة ورقم الطابق والوحدة المدونة في سند الملكية (Tapu) مع العقار المعروض على أرض الواقع.

• التحقق من نوع الملكية المسجلة: يختلف نوع السند بحسب حالة المبنى، فسند ملكية الطابق (Kat Mülkiyeti) يخص المباني المكتملة، بينما يخص سند حق ارتفاق الطابق (Kat İrtifakı) الوحدات في المباني المقرر إنشاؤه أو قيد الإنشاء. 

• مراجعة الرهون والحجوزات والحقوق المسجلة: يُطلب سند طابو حديث للاطلاع على أي رهن عقاري (İpotek) أو حجز (Haciz) أو حقوق انتفاع لصالح الغير، وذلك للتأكد من عدم وجود التزامات أو قيود قد تؤثر في ملكية العقار أو حرية التصرف فيه بعد الشراء.

• التأكد من الوضع التنظيمي للعقار: يشمل ذلك الحصول على شهادة السكن (İskan) للمباني المكتملة، والاستعلام من البلدية عن مخطط التنظيم العمراني وأي قرارات هدم أو تحويل عمراني، مع التأكد من إمكانية إصدار وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK).

• مراجعة وضع المشروع وتراخيصه عند شراء وحدة قيد الإنشاء: يُشترط التحقق من رخصة البناء (Yapı Ruhsatı)، والتحقق من ملكية الأرض وصفة المطوّر القانونية وحقه في تنفيذ المشروع وبيع وحداته، مع ضرورة مراجعة عقد البيع للتأكد من مواصفات الوحدة والسعر وجدول الدفعات وموعد التسليم والالتزامات المترتبة على الطرفين.

ما أنواع الملكية العقارية في تركيا؟

تختلف أنواع سندات الملكية (Tapu) في تركيا بحسب طبيعة العقار ومرحلة إنجازه، ويُبيّن الجدول الآتي أبرزها:

ما الحقوق والقيود التي يمكن تسجيلها على العقار؟

يتيح قانون التملك العقاري في تركيا والتسجيل العقاري تدوين حقوق وقيود لصالح الغير على سند الطابو، وتؤثر مباشرة في حرية التصرف بالعقار، وأهمها:

• الرهن العقاري (İpotek): حق مقرر للدائن في العقار ضماناً لدين معين، ويبقى مسجلاً إلى حين سداد الدين وشطبه من السند.

• حق الانتفاع (İntifa Hakkı): حق يتيح لشخص الانتفاع بعقار مملوك لشخص آخر ضمن الحدود القانونية، وقد يقيّد استخدام المالك للعقار طوال مدة الحق.

• الحجز (Haciz): إجراء قانوني يقيّد التصرف في العقار لضمان تنفيذ مطالبة مالية، ولا يمكن عادةً بيع العقار قبل رفعه.

• حق الارتفاق (İrtifak Hakkı): حق يتيح الانتفاع بالعقار أو استخدامه بطريقة محددة وفق طبيعة الحق المسجل، كحق المرور أو تمديد المرافق.

هل يمكن امتلاك عقار في تركيا بشكل مشترك؟ 

نعم، يجيز قانون التملك العقاري في تركيا تسجيل العقار بأسماء عدة مالكين، سواء كانوا أزواجاً أو أفراد أسرة أو شركاء في الاستثمار، وذلك بنظام الملكية المشتركة (Hisseli Tapu). ويتضمن هذا النظام النقاط الآتية:

• تُدوَّن حصة كل مالك في سند الطابو على شكل كسر من العقار (مثل 1/2 أو 1/4)، ولا يشترط تساوي الحصص بين الشركاء.

• يحق لكل شريك التصرف في حصته بالبيع أو الهبة أو الإرث، ما لم يوجد قيد مسجل على السند.

• يتيح القانون المدني التركي (رقم 4721) لباقي الشركاء أفضلية شراء الحصة المعروضة للبيع على الغير، وهو أمر ينبغي أخذه في الحسبان عند اختيار الشركاء.

• يخضع كل شريك أجنبي لشروط تملّك الأجانب نفسها من حيث الجنسية والقيود المساحية والمناطق العسكرية.

هل يمكن تملك عقار في تركيا باسم شركة؟

نعم، يمكن للأجانب، ومنهم من لا يحق لهم التملك المباشر كالسوريين، تأسيس شركة وتسجيل العقار باسمها. وتُعد الشركة شخصية اعتبارية تركية، وذلك وفقاً للشروط المنصوص عليها في المادة 36 من قانون الطابو رقم 2644. ومن أهم الأحكام المتعلقة بذلك:

• يجوز أن تكون الشركة مملوكة بالكامل لأجانب، وتُعامل كشركة ذات رأس مال أجنبي إذا بلغت ملكية المستثمرين الأجانب 50% أو أكثر، أو كانت لديهم صلاحية تعيين أغلبية المسؤولين عن إدارتها.

• يجب أن يكون تملك العقار مرتبطاً بممارسة الأنشطة المحددة في عقد تأسيس الشركة، مع الالتزام بالإجراءات القانونية المطلوبة، ومنها مراجعة الولاية المختصة للشركات الخاضعة للمادة 36.

• يترتب على تملك العقار وبيعه من خلال الشركة التزامات محاسبية وضريبية، وقد تختلف المعاملة الضريبية عن التملك الفردي، بحسب طبيعة النشاط والعملية.

• لا يمنح العقار المسجل باسم الشركة مساهميها حق التقدم للإقامة العقارية أو الجنسية التركية على أساس ملكية هذا العقار، إذ يجب أن يكون العقار مسجلاً باسم الشخص نفسه للاستفادة من مسار التملك العقاري.

وبهذا نكون قد أوضحنا أبرز القوانين والضوابط التي تحكم التملك العقاري في تركيا، وأهم الإجراءات التي ينبغي مراعاتها قبل اتخاذ قرار الشراء. تواصل مع لالي العقارية للحصول على المساعدة في العثور على عقار مناسب ومراجعة تفاصيله قبل إتمام عملية الشراء. 

الأسئلة الشائعة

ما القانون الذي ينظم تملك الأجانب للعقارات في تركيا؟

ينظّمه قانون التملك العقاري في تركيا رقم 6302 الصادر عام 2012، الذي عدّل المادة 35 من قانون التسجيل العقاري رقم 2644، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 18 مايو 2012.

كيف أتحقق من وجود رهن أو حجز على العقار قبل الشراء؟

يُطلب سند طابو حديث للاطلاع على أي رهن (İpotek) أو حجز (Haciz) أو حق انتفاع مسجل، للتأكد من خلو العقار من قيود تؤثر في التصرف به بعد الشراء.

هل يمنح العقار المسجل باسم شركة حق الإقامة أو الجنسية؟

لا، فمساري الاقامة العقارية في تركيا والجنسية يشترطان تسجيل العقار باسم الشخص نفسه، ولا يستفيد منهما مساهمو الشركة بناءً على عقار مسجل باسمها.